Договор переуступки доли в строящемся доме

Содержание

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Договор переуступки доли в строящемся доме

Особенности покупки квартиры по договору переуступки прав требования. Основные термины, на что обратить внимание?

Время чтения: 9 минут

Что такое договор переуступки?

У людей, купивших квартиру на стадии строительства дома, часто возникает необходимость продать ее в то время, пока объект еще не введен в эксплуатацию. Можно ли провести такую сделку? Конечно. Но процесс будет регулироваться договором переуступки прав требования. Разберемся, в чем состоит суть сделки, какие существуют преимущества и риски продажи, а также приобретения жилья подобным способом.

Что такое договор переуступки?

Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ). Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает права и обязанности в долевом строительстве).

Договор о переуступке прав заключается только на этапе строительства объекта.

В 11 статье ФЗ-214 точно указывается промежуток времени, когда возможно заключение цессии: «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».

Когда акт приема-передачи жилья состоялся, договор цессии заключить уже не получится. Перемена собственника в этом случае будет осуществляться уже путем заключения договора купли-продажи жилья (или одним из нескольких других способов). Но пока права дольщика не реализованы (акт приема-сдачи не подписан), он имеет право оформить цессию, причем не обязательно с одним цессионарием.

Нужно иметь в виду, что продавец имеет право заключить договор переуступки сразу с несколькими покупателями, если квартира состоит из двух и более комнат. На подобные действия продавца запрета в настоящем законодательстве нет.

Какие выгоды получают цедент и цессионарий, заключая договор переуступки?

Какие выгоды для обеих сторон сделки?

Цессия — распространенный заработок для инвесторов, покупающих жилье в доме на ранних этапах строительства и перепродающих его по более высокой цене в то время, когда объект готовится к вводу в эксплуатацию. Договор переуступки — единственная возможность для человека, купившего долю в новостройке, не потерять средства в случае, если у него изменились обстоятельства, и он хочет срочно вернуть вложенные деньги.

Расторжение договора с застройщиком может обернуться для него штрафами, предусмотренными в договоре. Переуступка же собственной доли в строящемся объекте — это возможность не только вернуть вложенные деньги в полном объеме, но еще и получить прибыль.

Для покупателей жилья в домах на той или иной стадии строительства цессия — неплохая возможность сэкономить. Дольщики, желающие побыстрее реализовать право требования, нередко демпингуют. Существуют прецеденты, когда приобретение жилья у частного соинвестора обходилось покупателю на 5-20% дешевле, чем у застройщика.

Как заключается договор переуступки прав?

Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде. Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу.

Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно. Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке.

В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.

Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре. Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.

После государственной регистрации договора цессионарий принимает на себя все те же права и обязанности перед застройщиком, что и прежний правообладатель (с перечнем следует внимательно ознакомиться перед подписанием договора цессии). И несет те же риски, что и частный соинвестор, уступивший свои права.

При заключении договора переуступки права требования, на этапе расчетов цедента и цессионария, используется механизм банковских ячеек. Продавец имеет право забрать деньги только после того, как бумаги будут переоформлены на другое лицо.

Свою подпись на договоре переуступки прав требования, помимо цедента и цессионария, как правило, оставляет и должник (застройщик). Бумаги заверяются синей печатью, которая является свидетельством о том, что цессия проводится с его (застройщика) ведома и согласия.

Какие документы должны остаться у нового правообладателя после заключения сделки?

  1. Оригинал основного договора долевого участия, имеющего государственную регистрацию
  2. Оригиналы дополнительных соглашений к договору долевого участия, также прошедшие государственную регистрацию
  3. Оригиналы сопутствующих договоров, связанные с приобретаемой квартирой (если таковые вообще были), не требующие регистрации в государственных органах
  4. Оригиналы прочих письменных документов, имеющих отношение к квартире (претензии, запросы, письма, ответы застройщика и надзорных органов и пр.)
  5. Оригинал акта взаиморасчетов цедента с застройщиком на момент заключения договора цессии
  6. Полный пакет платежных документов, подтверждающих расчет цедента с застройщиком: заверенные банком платежки и банковские выписки (если платежи производились по безналичному расчету) или квитанции с печатью застройщика (если платежи производились наличными). Стоит сравнить платежные документы с актом сверки расчетов – указанные суммы должны сходиться.

На что обратить внимание при заключении договора переуступки?

Юристы рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика

Риски покупки жилья по договору цессии существуют. В результате сделки покупатель принимает на себя все обязательства перед застройщиком. Бывали случаи, когда договор долевого участия, заключенный первым правообладателем, по тем или иным причинам признавался недействительным, и покупатель не мог предъявить застройщику никаких претензий. Существует вероятность, что суд встанет на сторону застройщика и признает незаконной переуступку прав по недействительному договору. В этом случае у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Специалисты рекомендуют покупателям перед подписанием договора тщательно изучать документы первого правообладателя (цедента). Следует обратить внимание на регулярность внесения платежей, проверить, уплачена ли вся указанная в договоре сумма. Документами, доступными для изучения, могут служить платежное поручение, если оплата производилась по безналичному расчету или приходный кассовый ордер в случае оплаты наличными.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика. Делать это не обязательно, если в договоре долевого участия нет соответствующего пункта, но очень желательно для снижения рисков.

Новому дольщику стоит поинтересоваться у застройщика, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще нет. Дополнительно можно сделать застройщику запрос на предоставление акта взаиморасчетов, свидетельствующий об отсутствии задолженностей у цедента перед застройщиком.

Не лишним будет также запросить у застройщика выписку из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс за последний отчетный период, последний вариант проектной декларации. Для надежности можно проверить сроки действия разрешения на строительство и технических условий на коммуникации.

Обратите внимание, что с дохода, полученного продавцом от реализации права требования, нужно будет заплатить налог, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Причем оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Переуступка права требования на квартиру имеет множество нюансов. Перед тем, как подписать документы, покупателю и продавцу стоит проконсультироваться с юристом, специализацией которого являются сделки с недвижимым имуществом.

Источник: https://mskguru.ru/advice/190-pokupka-kvartiry-po-dogovoru-pereustupki-prav-trebovanija

Уступка права требования по договору долевого строительства / Sibdom.ru

Покупка квартиры в строящемся доме по договору уступки прав требования — распространенная сделка. С момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства первоначальный инвестор может продать квартиру другому лицу, заключив с ним договор уступки права требования.

  • при уступке права требования действие первого договора долевого участия не прекращается, меняются только стороны договора (происходит смена лиц в обязательствах);
  • все условия предыдущего договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними;
  • права первоначального инвестора переходят к новому участнику в том же объеме на тех же условиях, на каких они были установлены с первым участником долевого строительства (если иное не предусмотрено в договоре);
  • первоначальный инвестор отвечает перед новым кредитором только за действительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования застройщиком.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Порядок заключения договора уступки определяется гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ч. 1 Гражданского кодекса РФ. Договор уступки права требования составляется сторонами сделки в произвольной форме. Для заключения договора уступки права требования не нужно получать согласование застройщика (если такое условие не содержится в договоре долевого участия).

Пакет документов для заключения договора уступки 

1. Зарегистрированный договор долевого участия в строительстве.

Читайте также  Что регулирует и как заключается коллективный договор?

2. Платежный документ, подтверждающий оплату со стороны участника долевого строительства. Кроме справки от застройщика о том, что оплата произведена, покупателю нужно проверить первичные платежные документы (приходно-кассовый ордер, свидетельствующий о том, что деньги поступили в кассу застройщика; если оплата осуществлялась в безналичном порядке — выписку с банковского счета участника долевого строительства (первого инвестора), платежное поручение с отметкой банка о проведении платежа).

3. Покупатель должен удостовериться в наличии у продавца прав на уступаемый объект долевого строительства (получив информацию у застройщика, в Росреестре, изучив оригиналы документов).

3.1. Обратиться за информацией к застройщику. «Прежде чем заключать договор уступки права требования, желательно прийти к застройщику и убедиться в том, что человек, который продает квартиру, действительно является владельцем права требования, — рассказывает заместитель генерального директора ОАО „ДСК“ по правовым вопросам Сергей Успанов.

 — Мы готовы предоставлять такую информацию, а также информацию о том, в какой доле оплачены обязательства. Потому что на рынке встречаются случаи мошенничества, когда инвесторы продают право новому участнику строительства, заключив с застройщиком договор долевого участия и заплатив по нему только небольшой взнос».

 Как купить квартиру у подрядчика

3.2. Обратиться в Росреестр за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что инвестор действительно имеет права на уступаемый объект.

Выписка выдается на земельный участок, на котором ведется строительство, для ее получения покупателю необходимо знать кадастровый номер участка (указан в договоре долевого участия в строительстве). В полученном документе нужно найти переуступаемую квартиру и проверить, кто указан в качестве участника права.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, заявитель (физическое или юридическое лицо) может получить в виде бумажного документа, лично обратившись в офисы Росреестра или  в электронном виде  заполнив форму запроса, размещенную на сайте www.rosreestr. ru.

4. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на заключение договора уступки требования. Его отсутствие в дальнейшем может привести к судебным искам от супругов, не согласных с уже совершенной сделкой или с ее ценой.

Если у продавца в паспорте отсутствует штамп о браке, покупатель вправе попросить его предоставить заявление в простой письменной форме о том, что продавец в браке не состоит и отчуждаемая недвижимость является его личной собственностью.

Несмотря на то, что содержание первоначального договора долевого участия проверялось при государственной регистрации, при заключении договора уступки содержание первого договора в любом случае нужно проверять.

5. Если заключаемому договору предшествовали договоры уступки требований, указанные документы следует проверять по всей цепочке сделок, начиная от первой сделки с застройщиком.

«Покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов необходимых документов и их содержание, изучить условия договора уступки: в нем должен быть указан срок передачи объекта инвестору, цена договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на возведенный объект (не менее пяти лет); описание и местонахождение объекта в договоре участия в долевом строительстве и в договоре уступки требований должны совпадать, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина.

Порядок оплаты по договору уступки права требования

По закону уступка требования допускается после полной оплаты или с одновременным переводом долга на нового участника строительства. Поэтому, заключая такую сделку, необходимо проверить, в каком объеме по договору рассчитался первый участник строительства.

1. Если требования оплачены полностью. В таком случае для перехода права требования к другому лицу не нужно получать согласия застройщика, если иное не предусмотрено договором. На практике большинство строительных компаний включают в договоры долевого участия пункт о том, что уступка требования невозможна без согласия застройщика. В таком случае получение согласия застройщика обязательно.

2. Если требования оплачены не полностью. Если участник долевого строительства не рассчитался в полном объеме, новый участник долевого строительства получает право требования в том объеме, в котором оплата была произведена первым участником строительства, и одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по договору.

Договор уступки права обязательно должен содержать 

  • название объекта долевого строительства ( полный строительный адрес строящегося жилого дома и номер квартиры);
  • цену уступки права;
  • сроки расчетов по договору;
  • условие о том, что обязательства участника долевого строительства перед застройщиком выполнены в полном объеме;
  • реквизиты первоначального договора долевого участия или предшествующих договору уступки требования.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Если требования по договору оплачены не полностью, необходимо получить согласие застройщика на уступку.

На практике вариантов получения такого согласия от застройщика может существовать несколько: одни компании оставляют для согласования строчку в договоре долевого участия, в других — от застройщика направляется письмо о согласии на уступку.

Если оплата произведена не полностью, в договоре должно содержаться условие о переводе долга на приобретателя прав. Оплата по договору уступки прав требования происходит по согласованию сторон, в подавляющем большинстве случаев покупатель передает продавцу деньги при подписании договора, до его регистрации в Росреестре.

Особенности заключения договора уступки права требования с подрядчиком

Ситуация, когда квартира приобретена инвестором (физическим лицом) непосредственно у застройщика, а затем уступается новому покупателю, — самый простой случай уступки права требования. Возможен вариант, когда первым инвестором является не физическое лицо, а подрядчик или поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, обычно между ним и застройщиком существует договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам — договору долевого участия и договору подряда — производится зачет. В этом случае покупатель должен проверить указанные договоры, документы о выполнении работ, соглашения о зачете, справку от застройщика, подтверждающую, что зачет произошел и контрагенты не имеют друг к другу взаимных претензий.

Возможна еще более сложная ситуация, когда между подрядчиком и застройщиком существует договор поставки или подряда, но договор участия в долевом строительстве при этом заключается не с подрядчиком, а с застройщиком. Оплата производится не в адрес застройщика, а в адрес поставщика или подрядчика. В таком случае между застройщиком, подрядчиком и инвестором, которому уступаются права требования на квартиру, заключается трехстороннее соглашение или выдается письмо с просьбой об исполнении обязательств в пользу третьего лица, в котором застройщик просит произвести оплату не в свой адрес, а в адрес подрядчика.

В таком случае производится оплата подрядчику, от него покупатель получает соответствующий платежный документ и справку о том, что деньги им получены, далее необходимо получить справку от застройщика о том, что строительная компания эту оплату признает и считает, что задолженность за квартиру погашена. Все эти документы необходимо иметь при совершении уступки (указанные документы должны быть в оригинале, поскольку копии, в том числе заверенные, могут быть не приняты судом в качестве доказательства).    

Рекомендуем ознакомиться с подробной статьей о покупке новостройки  Как купить квартиру у подрядчика

Регистрация договора уступки прав требования 

Как и договор долевого участия в строительстве, договор уступки прав требования по договору подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для регистрации необходимо предоставить (в оригиналах):

  • три экземпляра договора уступки права требования (два экземпляра для сторон договора и один экземпляр для Росреестра);
  • письменное согласие застройщика (если договор долевого участия в строительстве в качестве одного из условий предусматривает получение согласия застройщика на уступку прав требования);
  • если оплата по договору произведена полностью, справку от застройщика о том, что оплата полностью произведена;
  • если оплата произведена не полностью, в таком случае на государственную регистрацию должно быть представлено соглашение сторон о переводе долга по договору на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.

Для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора. Срок, отведенный для регистрации договора по закону, составляет 18 календарных дней, однако на сегодняшний день приказом Управления срок государственной регистрации данного договора сокращен до 10 рабочих дней. Размер государственной пошлины для регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия составляет 200 рублей, затраты по регистрации делятся между сторонами договора.

О состоявшемся переходе прав нужно уведомить застройщика. Застройщик должен получить информацию о том, что уступка произошла, и свои обязательства по передаче квартиры он теперь должен выполнять уже в отношении нового лица. Для этого в адрес строительной компании направляется уведомление, составленное в простой письменной форме. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе, желательно приложить к уведомлению договор уступки (для этого он сразу составляется в четырех экземплярах).

После государственной регистрации договор уступки обретает законную силу. С этого момента прежний участник долевого строительства утрачивает все права на объект, вместо него в договор включается новый инвестор, в дальнейшем именно перед ним должен будет выполнить свои обязательства застройщик.

Рекомендуем также прочитать:

Договор уступки права требования: как купить квартиру у подрядчика

Внимание: сложная сделка!

Регистрировать недвижимость будет проще, но дороже

Проверка квартиры за 46 минут, не выходя из дома

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1330/

Переуступка доли в строящемся доме

Некоторые потенциальные покупатели боятся процедуры переуступки, которая кажется им достаточно сложной. Но если переуступка доли в строящемся доме происходит в соответствии ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», то процесс сделки происходит вполне надежно. Для ее совершения необходимо всего только 5 основных шагов.

  • Все случаи, связанные с переуступкой долей, уникальны и индивидуальны.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Покупатель (цессионарий), решивший заключить договор уступки, должен уяснить, что он приобретает не жилье, а право требования на него, а также все риски, которые несет дольщик. Не нужно надеяться, что человек, который переуступал вам цедент (объект), все уже проверил и убедился в гарантиях взаимоотношений с данным застройщиком.

Если речь идет о типовом жилье, покупатель на веб-сайте застройщика подбирает объект с интересующими его параметрами, а затем фильтрует все аналогичные предложения по цене.

Обратите внимание на условия ДДУ

На данной стадии можно будет обратиться к профессиональным юристам. Стоит учитывать и то, что в тексте ДДУ имеется пункт, который определяет порядок переуступки прав требований по нему. Хотя теоретически переуступку могут и вовсе запретить. Но риелторы пока с этой ситуацией не сталкивались.

На будущее жилое помещение переуступить права можно лишь в период, который указан в 214-ФЗ. Это можно осуществить с момента госрегистрации ДДУ, который был заключен с первым дольщиком, и до приобретения ключей от квартиры по факту акта приема-передачи. На ДДУ должен иметься штамп о его госрегистрации в Росреестре.

Важно! Даже если вы приобретаете квартиру по договору переуступки прав требования, нужно изучить текст ДДУ, желательно всего документа с привлечением независимого эксперта.

Заключите договор

Если результат 2-х предыдущих действий является удовлетворительным, можно идти в офис к застройщику.

Договор цессии может быть заключен в двустороннем порядке, между цедентом и цессионарием. Однако на практике нередко в ДДУ есть пункт о согласовании переуступки с застройщиком в обязательном порядке. Часто подписывается трехсторонний договор между цедентом, застройщиком и цессионарием.

Задать вопрос юристу

Подайте документы в Росреестр

Перечень документов, который подается в регистрирующий орган:

  1. Заявление о госрегистрации договора переуступки прав требований по договору участия в долевом строительстве.
  2. Паспорт.
  3. Квитанция об оплате госпошлины — копия и оригинал.
  4. Договор участия в долевом строительстве (зарегистрированный) — оригинал.
  5. Договор уступки права требования с изменениями и приложениями.
  6. Согласие другого супруга на заключение соглашения либо документ, который свидетельствует о том, что соответствующий объект недвижимости не будет представлять совместную собственность супругов — оригинал и копия.
  7. Согласие органа опеки и попечительства на переуступку права требования по соглашению, если участником долевого строительства является лицо, не достигшее 14 лет, или лицо, признанное недееспособным судебным органом (оригинал и копия).
  8. Согласие застройщика на переуступку права требования по договору, если уступка производится до оплаты участником долевого строительства полной стоимости договора наряду с переводом задолженности на нового участника долевого строительства — копия и оригинал.
Читайте также  Какие отношения регулирует коллективный договор?

Важно! Проверьте, не осталось ли за цедентом задолженности по выплатам в рамках соглашения долевого участия — после заключения договора переуступки все данные обязательства перейдут к вам.

Произведите расчеты

Все расчеты между цессионарием и цедентом производятся после возвращения документации из регистрирующих органов. Причем алгоритм действий сторон такой же, как во время сделки купли-продажи жилья. Расчет производят перечислением необходимой суммы на счет, также через банковский аккредитив либо до сих пор самым распространенным вариантом — через банковскую ячейку.

Сделка по договору цессии считается завершенной после того, как цедент получит деньги.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источник: https://pravoman.ru/realty/equity-participation/pereustupka-doli-v-stroyashemsya-dome/

Переуступка прав: особенности сделок

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке.

Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711

Переуступка права требования в РК: что нужно знать покупателю

Не секрет, что стоимость жилья в новостройках не всегда по карману столичному жителю. Но иметь собственные квадратные метры, да еще в новом комфортабельном здании, мечтает каждый казахстанец. Один из вариантов — купить квартиру в строящемся доме. Цена на такое жилье значительно ниже по сравнению с уже введенными в эксплуатацию квадратными метрами. В силу непредвиденных обстоятельств может возникнуть ситуация, когда и такое недостроенное жилье необходимо выставить на продажу. Но как быть, ведь по сути квартиры еще нет, что же в этом случае подлежит продаже?

Что такое переуступка права?

Подобный вид сделки будет называться переуступкой права требования или цессией, что одно и то же, говорят юристы. Человек, являющийся участником долевого строительства и полностью выплативший стоимость квартиры, передает (уступает) свои права по договору долевого участия другому лицу. Новое лицо (он же теперь новый кредитор) вправе требовать от застройщика (должника) передачи ему квартиры по договору долевого участия в строительстве.

Данный вид сделки удобен тем, что для ее заключения не требуется согласие должника (или застройщика), если, конечно, иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Новый кредитор будет обладать теми же правами и в том же объеме, что и прежний дольщик.

Другими словами, вы приобретаете не квартиру, а документ, который удостоверяет ваше право получить свою недвижимость в будущем.

Но стоит обратить внимание на то обстоятельство, что покупатель получает не жилой объект, а только право требования выполнения обязательств застройщиком, в том числе право на получение жилища в собственность по завершении его строительства. Стоимость квартиры уже выплачена прежним дольщиком.

Читайте также  Какие взносы уплачиваются по гражданско правовому договору?

Другими словами, вы приобретаете не квартиру, а документ, который удостоверяет ваше право получить свою недвижимость в будущем. Может показаться, что заключить договор цессии — все равно, что купить обещание. На самом деле это не совсем так. Первый дольщик уже вложил собственные средства, на которые застройщик и возводит объект. Поэтому при уступке права требования к новому кредитору переходят все возможности, установленные договором долевого участия в жилищном строительстве.

При этом необходимо помнить, что договор переуступки права требования не регистрируется. Фактически стороны устно договариваются и по взаимному доверию совершают действия, и это влечет за собой определенные риски.

Если задерживают квартиру в новостройке >>>

Оформляем переуступку права требования: шаг за шагом

Условно порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке можно разделить на 3 этапа. Предпочтительнее, чтобы все этапы сделки сопровождал квалифицированный специалист. Консультационную помощь при подготовке статьи оказала руководитель адвокатской конторы «Кулубекова и партнеры», член адвокатской коллегии г. Астаны, кандидат юридических наук Алия Кулубекова.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у застройщика

На начальном этапе необходимо тщательно изучить строительную историю и репутацию выбранного застройщика. От его «добросовестности» зависит дальнейший успех всего начатого дела. Для проверки документации достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые бумаги:

  • Учредительные документы строительной компании.
  • Свидетельство о государственной регистрации.
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.

Проект на строительство, в котором должно быть указано:

  • разрешение на строительство;
  • права на земельный участок, на котором идет строительство дома;
  • цель проекта;
  • этап строительства;
  • срок реализации;
  • предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.

5 правил выбора застройщика в кризис >>>

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  • Уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования. Согласно казахстанскому законодательству уведомлять застройщика о данном действии продавец не обязан, но юристы настоятельно советуют это сделать.
  • Получить письменное согласие застройщика на продажу квартиры. По мнению Алии Кулубековой, строительная компания, возводящая объект, на момент оформления уступки права должна в письменной форме дать согласие на переуступку права. При этом документ от застройщика должен быть оформлен в письменном виде и подписан уполномоченным лицом. Важно убедиться в полномочиях подписывающего лица от компании.
  • Взять у застройщика документальное подтверждение об отсутствии долга перед ним. Этот пункт юрист также считает обязательным. Представители строительной компании должны будут указать, что лицо, уступающее свое право новому лицу, полностью рассчиталось с компанией-застройщиком. При этом указать денежную сумму, которая была внесена и строительная компания не имеет претензий к уступающему право по вопросам оплаты.
  • Взять в ЦОНе выписку из реестра регистрации залога движимого имущества. Для заключения договора цессии лицо, уступающее свое право требования, обязано предоставить выписку из реестра регистрации залога движимого имущества. Получить ее можно в ЦОНе за три дня до заключения самой сделки (подписания договора цессии).
  • Получить нотариальное согласие супруга (-и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.

Перечень действий, которые необходимо сделать покупателю перед покупкой квартиры по переуступке прав требования, минимален:

  • Получить согласие супруга (-и) на покупку квартиры, заверенное нотариально, если покупка совершается одним из супругов. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.

Покупка жилья в новом доме: как решать сопутствующие проблемы >>>

3-й этап — составление договора переуступки права требования

Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем. Это можно сделать в офисе компании застройщика или у юриста.

— В договоре уступки важно указать сумму, которую передает новый правообладатель первому лицу. Причем денежную сумму прописать в расписке или в акте по передаче средств. Обычно такой акт передачи денежных средств делает каждый нотариус. Он будет неотъемлемой частью договора уступки права требования, в одном из пунктов которого будет указана передача денежных средств, — говорит Алия Кулубекова.

При заключении договора переуступки прав требования руководитель столичной адвокатской конторы также советует получить у лица, передающего уступающее право, все бухгалтерские документы, в том числе и платежные поручения, которые могут подтвердить реальную оплату. И указать этот факт в договоре уступки. Такой пункт в документе будет подтверждать права нового правопреемника и служить доказательством, что в оригинале право действительно и оплачено.

Кроме того, по мнению юриста, будет нелишним подготовить и подписать дополнительное соглашение к договору переуступки прав требования по определенной форме, которое будет подписываться на основе договора цессии.

— В дополнительном соглашении, а именно в реквизитах, в наименовании договора будут указаны данные нового лица, так как произошла замена оснований договора уступки права, — разъясняет Алия Кулубекова. — Только после подготовки и подписания вышеуказанных моментов сделка будет считаться юридически грамотной и совершенной.

Документы, необходимые для заключения договора цессии:

  • Договор долевого участия в жилищном строительстве либо другой документ, подтверждающий возникновение прав на строящийся объект (квартиру).

  • Документы, подтверждающие оплату всей суммы (долевого взноса), предусмотренную договором долевого участия в строительстве (подтверждается полученной от застройщика на фирменном бланке, заверенной печатью организации справкой об отсутствии задолженности).
  • Удостоверение личности.
  • Выписка из реестра регистрации залога движимого имущества.

  • Согласие супруги (супруга) с обеих сторон сделки либо нотариально заверенное заявление о том, что сторона не состоит в браке.
  • Согласие застройщика на уступку права требования по договору долевого участия.

Долевые споры, или Как расторгнуть договор долевого участия? >>>

У приобретателя прав после сделки должны остаться:

  • Подлинник договора долевого участия или документа, по которому произошла уступка права. Также с застройщиком заключается дополнительное соглашение к договору долевого участия, в котором меняется дольщик и, соответственно, изменяются сведения о дольщике.
  • Подлинники документов, подтверждающих расчеты между сторонами по договору долевого участия.
  • Договор уступки (цессии) с указанием произведенной оплаты в случае, если договор возмездный.

Юридические нюансы договора цессии

Покупая квартиру в строящемся доме по уступке права, важно учитывать юридическую сторону вопроса, так как на этом пути существует много подводных камней.

— Договор переуступки права на жилье в строящемся объекте является гражданско-правовым видом договора, причем достаточно не сложным и стандартным. Но при условии, что при оформлении подобной сделки будут учтены все нюансы и тонкости в рамках законодательства РК, а их достаточно и необходимо тщательно разбираться, — отмечает руководитель адвокатской конторы «Кулубекова и партнеры» Алия Кулубекова.

Правозащитник советует внимательно читать договор. Дело в том, что если еще совсем недавно был очень распространен договор долевого участия, то на сегодняшний день казахстанские строительные компании очень редко работают в данном формате.

По словам Алии Кулубековой, закон о долевом строительстве достаточно жесткий для самих застройщиков. Он в большей мере защищает права дольщиков.

Покупая квартиру в строящемся доме по уступке права, важно учитывать юридическую сторону вопроса, так как на этом пути существует много подводных камней.

В нынешней практике распространены различные договоры (договор участия, договор простого товарищества), но никак не договор о долевом строительстве. Такие документы заключаются вне рамок законодательства о долевом строительстве.

К тому же всегда есть вероятность попасться на удочку мошенникам. Схема их махинаций проста: они могут заключить предварительные договоры купли-продажи с несколькими покупателями. В этом случае не помешает дополнительная проверка всех правообладателей.

— Только компания, уже зарекомендовавшая себя, может официально указать в письме, что квартира не была ранее продана лицом, которое уступает свое право, в действительности существует под указанным адресом и номером и, в конце концов, продана лицу, которое теперь решило переуступить право. Таким образом, отсутствует двойная продажа. В противном случае компании-застройщику и ее уполномоченным лицам будет грозить уголовная ответственность. На подобные вопиющие нарушения законодательства граждане стараются не идти, а крупные строительные компании тем более, — отметила эксперт.

Что касается застройщика, то он не может повлиять на решение дольщика перепродать свою квартиру, вернее, уступить свое право требования на строящуюся недвижимость. На деле же строительная компания может предотвратить такое развитие событий.

Большинство застройщиков, заключая договор с первичным инвестором, заранее предусматривают в документе пункты, в которых «черным по белому» указаны сроки и порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования.

Но существуют и более принципиальные застройщики, которые категорически отказываются от перепродажи права требования. Иногда просто не объясняя причин отказа. Скорее всего, это связано с последующим неудобством в переоформлении документов по смене правообладателей.

Генеральный директор ТОО «Строительство зданий и сооружений» Жаркын Балтабеков за свой многолетний опыт строительства отмечает, что независимо от целей, которые преследуют уступающие право на жилплощадь, важен только факт оплаты и наличие юридически грамотно составленного последующего договора.

Плюсы

Минусы

Цена приобретаемого в будущем недвижимого имущества у участника долевого строительства может быть гораздо ниже, чем у застройщика.

Договор цессии не избавляет правопреемника от рисков, характерных для долевого строительства.

Дольщик, нуждающийся в деньгах, может выгодно продать (уступить) свое право требования к застройщику. Сумма за переуступку может существенно превышать первоначально выплаченную сумму.

Непременное условие для подписания договора цессии — выполнение дольщиком всех обязательств по договору долевого участия. Только после этого он может передать свое право требования к застройщику третьему лицу.

Уступка права не подлежит государственной регистрации, что позволяет сэкономить время на оформлении сделки.

Необходимость получения в ЦОНе выписки из реестра регистрации залога движимого имущества, оформление которой занимает два рабочих дня, а сама выписка действительна в течение суток. То есть необходимо заранее спланировать порядок заключения сделки и особо тщательно согласовать действия сторон.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8145/