Как оформляется ипотека на вторичное жилье?

Ипотека на вторичное жилье: брать или не брать

Как оформляется ипотека на вторичное жилье?

Поделитесь с родными и друзьями Благодаря доступному жилищному кредитованию многие россияне могут решить квартирный вопрос уже сегодня. При оформлении жилищного кредита необходимо учесть множество факторов: требования банка к заемщику, сопутствующие расходы, порядок оформления сделки.

Сам объект недвижимости, который покупатель планирует взять в кредит, тоже влияет на условия займа. Ипотека на вторичку имеет свои особенности, которые придется учесть будущему заемщику.

Далее вы узнаете, какие требования банки предъявляют к приобретаемой вторичной недвижимости, какие условия предлагают разные кредиторы и как проходит сделка купли-продажи вторички по ипотеке.

Что должен знать будущий заемщик при покупке вторички

При сравнении вторичной недвижимости с новостройками обнаруживается ряд весомых плюсов:

  • можно переехать в квартиру и жить сразу после оформления договора купли-продажи;
  • жилье расположено в районе с готовой инфраструктурой, все магазины-школы-поликлиники уже построены;
  • стоимость квадратного метра значительно ниже. Можно позволить себе купить двушку по цене новой однокомнатной квартиры. Это особенно важно для заемщиков с ограниченным доходом и семей с детьми;
  • нет опасности, что в первый год жизни стены пойдут трещинами или обнаружится другой строительный брак;
  • первые 2-3 года в новостройке часто сопряжены с регулярными звуками ремонта со всех сторон. Если вы покупаете вторичную квартиру, вероятность столкнуться с соседским ремонтом значительно ниже;
  • на вторичном рынке нет проблемы долгостроев. Не нужно проверять подноготную застройщика и с замиранием сердца следить за ходом стройки;
  • всегда есть возможность поторговаться с продавцом и выиграть несколько сотен тысяч рублей. При заключении сделки с застройщиком такой вариант невозможен.

Кроме преимуществ, у вторичного жилья есть свои недостатки:

  • банк не гарантирует полную юридическую чистоту квартиры, которую выбирает клиент. Если вдруг третьи лица отсудят у вас ипотечную недвижимость, есть вероятность остаться без жилья и с крупным долгом по кредиту. Историю операций с недвижимостью можно узнать самостоятельно, заказав выписку по квартире из Росреестра. Однако для полной уверенности в будущем стоит оплатить титульную страховку на 3 года. Дело в том, что жилищные претензии имеют срок давности. По истечению 3-х лет третьи лица даже при наличии претензий не смогут отсудить жилье у нового собственника;
  • процентные ставки выше, чем при покупке новостроек;
  • нельзя воспользоваться программой «Ипотека под 6%», поскольку эта льгота рассчитана только на семьи, которые выбрали готовое или строящееся жилье от застройщика;
  • минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости объекта. При покупке новостройки можно найти специальные предложения со сниженным первоначальным взносом;
  • выбор на вторичном рынке ограничен, бывает сложно подобрать квартиру по нужным параметрам;
  • наличие неузаконенных перепланировок может стать препятствием к одобрению ипотечного кредита.

Наиболее весомым преимуществом вторички продолжает оставаться доступная стоимость при более высоком уровне безопасности покупки. Всегда можно найти старую квартиру и сделать в ней качественный ремонт со временем. За аналогичную сумму на рынке новостроек обычно продают объекты на этапе строительства, что может быть рискованно. Поэтому спрос на вторичное жилье растет. В связи с вступлением в силу поправок к ФЗ-214 для многих квартиры от застройщика могут стать непозволительной роскошью.

Порядок оформления ипотеки на вторичное жилье

Точный план действий поможет будущему заемщику правильно распределить свои силы на пути к приобретению собственной недвижимости. Пошаговый алгоритм получения займа на вторичное жилье:

  1. Выберите банк для подачи заявки. Для этого нужно оценить собственные возможности и сравнить условия кредитования у разных кредиторов. Стоит учитывать, что в крупных банках более строгие требования к заемщикам. Менее маститые кредитные организации могут предлагать более выгодные ставки по ипотеке.
  2. Подготовьте набор документов для подачи заявки в банк. Учтите, что справки и заверенные копии имеют срок годности. Поэтому собирать документы лучше непосредственно перед походом в банк. Также рекомендуем указывать в анкете желаемую сумму кредита с небольшим запасом. Нередко банки одобряют займы на меньшую сумму, чем рассчитывает заемщик, и это может стать неприятным сюрпризом.
  3. Если банк одобряет заявку, можно приступить к поиску недвижимости. Банк дает на это от 1 до 3 месяцев после получения одобрения. Следует уточнить, какие требования предъявляет кредитор к залоговой недвижимости.
  4. Готовим документы по недвижимости для банка. Предварительно следует самостоятельно или через посредника проверить юридическую чистоту выбранного объекта.
  5. После того, как банк одобрил объект покупки, остается назначить дату сделки. Оформление ипотеки при этом проходит параллельно с оформлением сделки купли-продажи. Деньги за проданную недвижимость продавец получает после того, как в Росреестре будет зарегистрирована закладная на квартиру, договор ипотеки и переход права собственности к новому владельцу на основании договора купли-продажи. В качестве способа расчета наиболее удобен аккредитив. Другой вариант расчета с продавцом — банковская ячейка с ограниченным правом доступа.
Читайте также  Можно ли брать ипотеку без первоначального взноса?

После полного погашения ипотеки собственнику потребуется совершить еще одно действие — снять с квартиры банковское обременение. Для этого нужно будет после перечисления последнего платежа заказать в банке справку о полном погашении задолженности и забрать закладную с отметкой кредитора. Необходимые для снятия обременения документы нужно подать в Росреестр. После того, как обременение будет снято, владелец сможет беспрепятственно совершать со своей недвижимостью любые сделки и операции.

Банки требуют от будущих клиентов стандартный пакет документов для подачи заявки:

  • паспорт, СНИЛС и другие личные документы;
  • Свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей при их наличии;
  • копия трудовой книжки для подтверждения трудового стажа;
  • подтверждение доходов по форме банка с печатью работодателя либо стандартная справка 2-НДФЛ за последние 3-6 месяцев.

В качестве дополнительных документов от заемщика могут потребовать диплом об образовании, свидетельство собственности на имеющуюся недвижимость и так далее. Для тех, кто не любит собирать объемные папки с бумагами, банки предлагают программы кредитования по двум документам.

Например, паспорт и второй документ, удостоверяющий личность. Однако кредит без подтверждения дохода — повышенный риск для кредитора. Поэтому там и порог первоначального взноса выше, и ставки менее выгодны. Если нет желания заниматься бумажной работой, наймите ипотечного брокера.

Он поможет выбрать банк, обеспечит быструю подачу заявки и сэкономит вам немало денег и времени.

На каких условиях происходит оформление ипотеки

Чтобы выгодно купить вторичное жилье по ипотеке, нужно не только хорошо поторговаться с продавцом, но и правильно выбрать банк. Вот актуальные программы кредитования от надежных банков:

Банк Ставка Срок Первоначальный взнос Особые условия
Сбербанк от 9,2% до 30 лет от 15% 0,5% скидка зарплатным клиентам
Газпромбанк от 9,5% до 30 лет от 10% при покупке таунхауса взнос от 20%
Россельхозбанк от 9,3% до 30 лет от 15% аннуитет или дифференцированная схема выплат
Росбанк от 8,75% до 25 лет от 15% 0,5% скидка зарплатным клиентам
СМП банк от 9,79% до 25лет от 10% ипотека по двум документам от 12,2%
СМП банк от 9,79% до 25лет от 10% ипотека по двум документам от 12,2%

Некоторые нюансы, которые следует учесть при выборе банка:

  • если заемщик планирует воспользоваться определенной государственной льготой, нужно уточнить, оформляют ли данный вид субсидии в выбранном банке. Например, в качестве первоначального взноса материнский капитал принимают только крупные банки. Зато погасить ранее полученную ипотеку материнским капиталом можно у многих кредиторов;
  • почти все банки заинтересованы в удержании проверенных клиентов. На это направлена скидка заемщикам, которые получают зарплату на карту данного банка. Однако не каждый, кто получает зарплату на банковскую карту, является зарплатным клиентом. Только если у работодателя и банка заключен договор о сотрудничестве, клиент официально является зарплатным и может рассчитывать на скидку 0,5% или даже больше;
  • перед подачей заявки нужно уточнить как можно более подробно сведения о дополнительных расходах по ипотеке. Возможные затраты: комиссия за выдачу кредита, комиссия за обналичивание средств, расходы на оценщика (обязательно), расходы на оформление определенных документов. По закону банки не имеют права взимать с клиентов комиссии за выдачу займов, однако многие кредиторы пользуются доверчивостью заемщиков и зарабатывают на этом.
Читайте также  Как отказаться от ипотеки если нечем платить?

Требования банка к жилью для ипотеки

Специалисты в области жилищного кредитования рекомендуют сперва получить одобрение заявки, затем искать подходящую недвижимость на вторичном рынке. Кредиторы более охотно выдают займы на приобретение новостроек, потому что такой объект в будущем проще продать. Старое жилье проверяется по следующим критериям:

  • квартиры в аварийных, малоэтажных и деревянных домах не подходят для ипотеки;
  • в помещении должна быть отдельная кухня и санузел;
  • объект должен быть расположен в том же регионе, где работает банк;
  • жилье в черте города проще оформить в кредит, чем загородную недвижимость;
  • нежелательно наличие незаконных перепланировок в приобретаемой квартире.

Кредит на вторичную недвижимость — дело вполне обыденное и выгодное для покупателя. Главное правильно выбрать банк и тщательно подготовиться к сделке. Если вы планируете покупать вторичку в Санкт-Петербурге и Ленобласти, обращайтесь в агентство «Ипотекарь». Мы обеспечим вам выгодный кредит и быстрое оформление недвижимости в собственность.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p680-ipoteka_na_vtorichnoe_zhilje_brat_ili_ne_brat/

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

  1. Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
  2. Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
  3. Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
  4. Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
  5. Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
  6. Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Ограничено ли число участников сделки при продаже квартиры в ипотеку?

Документы для одобрения ипотеки

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

  1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
  2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
  3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
  4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.
Читайте также  Как взять ипотеку если официальная зарплата маленькая?

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Выбор квартиры

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Документы на квартиру

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

  1. Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
  2. Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
  3. Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
  4. Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
  5. Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
  6. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

Как оформить ипотеку, чтобы налоговый вычет получила и я, и муж?

Как вернуть деньги за страховку при досрочном погашении?

Заключение договора купли-продажи

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную. Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ.

Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту. Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там.

Поверьте, лучше потратить время на проверку документов на этом этапе и сберечь себе нервы и время в будущем.

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

Не пропустите:

Почему московская вторичка «стоит» и что ее ждет в 2018?

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/likbez_pokupka_vtorichnoy_kvartiry_v_ipoteku/6786