Почему квартира не подходит под ипотеку?

Требования к квартире под ипотеку: почему не подходит?

После одобрения банком ипотеки заемщик начинает активно искать недвижимость. Заключить сделку купли-продажи можно в течение трех месяцев с момента вынесения положительного решения о предоставлении кредитных средств. Поэтому необходимо знать условия, при которых банк одобрит объект приобретения.

У каждой кредитной организации свои критерии ипотечного жилья, поэтому необходимо заранее их узнать. Банк должен быть уверен, что в случае невозможности погашения ипотечных платежей, он сможет реализовать заложенную недвижимость для возврата своих средств.

Требования

Приобрести в ипотеку можно квартиру, коттедж или долю в недвижимости. Для начала нужно определиться на каком рынке жилья искать варианты. Если квартира в новостройке, то основное общее требование под ипотеку касается аккредитации строительной организации в банке, предоставляющем кредитные средства. А вот к жилью на вторичном рынке много критериев, которые нужно учитывать при рассмотрении вариантов.

Причины, по которым квартира может не подходить под ипотеку:

• месторасположение дома;
• год строительства;
• материалы конструктива;
• этаж (первый и последний одобряют редко, их трудно продать);
• тип здания — многоквартирный дом (общежитие, гостиничное здание не рассматриваются);
• дом не признан аварийным, не состоит в программе реновации, реконструкции с последующим сносом;
• квартира должна быть в доме, где более двух этажей;
• все платежи должны быть погашены;
• отсутствуют какие-либо обременения на недвижимость.

Ниже перечислим, какие квартиры не подходят под ипотеку.

Расположение

Расположение квартиры — первоочередной критерий. Она должна находится в благоприятном районе, не на окраине города. Развитая инфраструктура (школа, детский сад, поликлиника и иные соцучреждения), хорошая транспортная доступность, наличие рядом станций метро, автобусных остановок, благоприятная экологическая обстановка гарантируют шансы на положительный ответ банка.

Возраст

Еще один важный показатель ликвидности жилья — год, в котором оно было построено. Для разных регионов России показатель возраста представляется по-разному. В Санкт-Петербурге много домов, имеющих историческое значение и банки, несмотря на значительный возраст здания, одобряют сделки по таким квартирам.

А вот в Москве разрешают приобретать жилье только в домах старше 1970 года. В других регионах России рассматривают недвижимость старше 1950 года постройки. Жилое строение должно быть изношено не более 70 процентов от общего срока эксплуатации здания, в котором оно расположено.

Материал

Конструктив квартиры должен быть выполнен из негорючих материалов — кирпич, бетон. Деревянные строения или перекрытия из дерева и иных материалов, которые подвержены коррозии или гниению относятся к неликвидным критериям и банк такую квартиру не разрешит приобрести в ипотеку. Фундамент здания должен быть выполнен из прочных материалов.

Внутренняя отделка

Внутренняя отдела может стать причиной, почему квартира не подходит под ипотеку. В первую очередь она должна быть пригодной для удовлетворения жизненных потребностей и должна иметь:

• водоснабжение (горячее и холодное);
• водоотведение;
• отопление;
• сантехника (краны для подачи воды, унитаз, душ);
• батареи отопления в каждой комнате;
• наличие окон со стеклами;
• входная и межкомнатная двери;
• на кухне — плита;
• разводка электрики.

Планировка

Любая перепланировка, особенно если она затронула несущие конструкции, должна быть узаконена. Покупатель должен проверить этот критерий сопоставив данные техпаспорта на квартиру с ее реальным состоянием. Если перепланировка незаконна, банк может отказать в одобрении сделки.

Как банк проверяет квартиру?

Какое жилье не подходит под ипотеку, а квартиры в каких домах можно взять в кредит решает отдельно каждое кредитное учреждение. Для принятия решения о выдаче ипотеки под конкретную недвижимость банк должен ее проверить. Для этих целей покупатель заказывает оценку квартиры у оценщика, рекомендуемого банком.

В отчете оценщик подробно описывает общее состояние квартиры, наличие коммуникаций, планировку, рыночную и залоговую стоимость. Специалисты кредитной организации знакомятся с отчетом оценщика, проверяют соответствие требований банка к приобретаемой квартире и принимают решение по сделке.

Документы

Для переоформления права собственности на квартиру необходимо подготовить следующие документы:

1. Документ, подтверждающий право на квартиру (свидетельство, выписка из ЕГРП, договор или иной документ, на основании которого жилье приобреталось продавцом).
2. Выписка из домовой книги с подробными сведениями кто, когда, куда выписывался и по какой причине (внимательно надо проверить не был ли кто выписан из-за нахождения в местах лишения свободы).
3. Если при продаже затрагиваются интересы детей (они были прописаны в квартире или являются собственниками) необходимо согласие органов опеки и попечительства.
4. Справки об отсутствии долгов по коммунальным и иным платежам.
5. Документ, подтверждающий законность перепланировки (при ее наличии).
6. Согласие второго супруга на продажу и покупку недвижимости.
7. Отчет оценщика.

Что делать, если есть неофициальная перепланировка?

Не на всю перепланировку в квартире можно получить официальное разрешение и оформить ее надлежащим образом. Это происходит в случае переноса несущих конструкций или перемещении туалетной и ванной комнаты в другую часть квартиры, где не проходят общие коммуникации. Если узаконить перепланировку нельзя продажа квартиры возможна. Покупатель, зная о проблеме соглашается взять все риски на себя.

Законодательно покупка квартиры с перепланировкой разрешена, но банки, просчитывая свои риски, с одной стороны не имеют права отказать, с другой стороны, делают это. Каждый конкретный случай индивидуален. Если перепланировка незначительная, покупатель, после заключения сделки, может ее узаконить самостоятельно, как собственник квартиры.

Источник: https://rieltor-ask.ru/trebovaniya-k-kvartire-pod-ipoteku-pochemu-ne-podxodit/

Какую недвижимость банк примет под ипотеку?

Сего­дня ипо­теч­ный кре­дит стал для мно­гих людей един­ствен­ным спо­со­бом реше­ния жилищ­но­го вопро­са. Боль­шин­ство потен­ци­аль­ных заем­щи­ков при таком спо­со­бе покуп­ки дома или квар­ти­ры уве­ре­ны, что глав­ное полу­чить кре­дит. Одна­ко най­ти жилье, кото­рое под­хо­дит под ипо­те­ку не менее важ­но. Ведь зало­го­вая недви­жи­мость долж­на отве­чать не толь­ко поже­ла­ни­ям буду­щих жиль­цов, но и тре­бо­ва­ни­ям кре­ди­то­ра. Гово­ря про­стым язы­ком, жилье под ипо­те­ку долж­но полу­чить одоб­ре­ние бан­ка.

Какая недви­жи­мость под­хо­дит для ипо­те­ки? – тре­бо­ва­ния к квар­ти­ре

Обыч­но поря­док полу­че­ния ипо­те­ки преду­смат­ри­ва­ет, что после того, как банк выне­сет поло­жи­тель­ное реше­ние отно­си­тель­но предо­став­ле­ния ипо­теч­но­го зай­ма, у заем­щи­ка будет око­ло 3‑х меся­цев на поиск и выбор квар­ти­ры, кото­рая под­хо­дит не толь­ко семье заем­щи­ка, но и прой­дет одоб­ре­ние у бан­ка. Вопрос, какие квар­ти­ры подой­дут для ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния, вста­ет сра­зу после реше­ния кре­дит­ной орга­ни­за­ции о выда­че ипо­те­ки. Каж­дая недви­жи­мость рас­смат­ри­ва­ет­ся инди­ви­ду­аль­но, и не каж­дая квар­ти­ра удо­вле­тво­рит банк.

В каж­дом финан­со­вом учре­жде­нии свои тре­бо­ва­ния к объ­ек­ту ипо­теч­но­го зай­ма, и кри­те­рии, харак­те­ри­зу­ю­щие пред­мет ипо­те­ки, как неудо­вле­тво­ри­тель­ный. Поэто­му, в первую оче­редь, необ­хо­ди­мо уточ­нить, какие усло­вия к квар­ти­ре выдви­га­ет имен­но тот банк, с кото­рым сотруд­ни­ча­ет заем­щик. Как пра­ви­ло, в бан­ках предо­став­ля­ет­ся инфор­ма­ция не о том, какое жилье под­хо­дит под ипо­те­ку, а о том, какая квар­ти­ра НЕ под­хо­дит для ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в дан­ной финан­со­вой орга­ни­за­ции.

Какие квартиры НЕ подходят для ипотеки?

Стре­мясь мини­ми­зи­ро­вать свои рис­ки, бан­ки выдви­га­ют вполне спра­вед­ли­вые и оправ­дан­ные тре­бо­ва­ния к объ­ек­там кре­ди­то­ва­ния. И не любое жилье под­хо­дит для ипо­те­ки. Итак, на какую недви­жи­мость финан­со­вое учре­жде­ние нико­гда НЕ выдаст ипо­теч­ный кре­дит:

• Любая недви­жи­мость, пред­на­зна­чен­ная под снос
• Вет­хие пяти­этаж­ки, блоч­ные или панель­ные «хру­щев­ки»
• Квар­ти­ры в домах ниже 5 эта­жей и в ава­рий­ном состо­я­нии
• В доме дол­жен пла­ни­ро­вать­ся или про­во­дить­ся капи­таль­ный ремонт
• Квар­ти­ра в доме, кото­рый под­ле­жит рекон­струк­ции с отсе­ле­ни­ем
• Жилье, рас­по­ло­жен­ное в обще­жи­тии или доме гости­нич­но­го типа
• Износ недви­жи­мо­сти не дол­жен пре­вы­шать 70%
• Дома стар­ше 1970 года
• Жилье с газо­вы­ми колон­ка­ми и дере­вян­ны­ми пере­кры­ти­я­ми.

Кро­ме того, финан­со­вое учре­жде­ние не предо­ста­вит ипо­те­ку под долю соб­ствен­но­сти в квар­ти­ре. То есть заем­щи­ку необ­хо­ди­мо обра­тить вни­ма­ние на год построй­ки зда­ния, пере­кры­тия, этаж­ность, мате­ри­ал и фун­да­мент построй­ки.

Тре­бо­ва­ния бан­ков к квар­ти­ре по ипо­те­ке

Если дом не под­хо­дит под дан­ные запре­ты и огра­ни­че­ния, и жилье нахо­дит­ся в совре­мен­ном зда­нии, то обя­за­тель­но нуж­но про­ве­рить квар­ти­ру на «чисто­ту». Зало­го­вая недви­жи­мость не долж­на быть под обре­ме­не­ни­ем, то есть не долж­на быть арен­до­ва­на или нахо­дить­ся под зало­гом либо аре­стом. А вся доку­мен­та­ция по квар­ти­ре долж­на быть оформ­ле­на долж­ным обра­зом.

Требования банка к ипотечной квартире

В ипо­те­ку мож­но взять дале­ко не любую недви­жи­мость. Бан­ки предъ­яв­ля­ют очень жест­кие тре­бо­ва­ния к той квар­ти­ре, кото­рую кре­дит­ная орга­ни­за­ция при­мет в каче­стве зало­га. Высо­кие тре­бо­ва­ния к недви­жи­мо­сти обу­слов­ле­ны тем, что через несколь­ко деся­ти­ле­тий жилье долж­но не толь­ко высто­ять, но и остать­ся лик­вид­ным на рын­ке, не поте­ряв свою сто­и­мость. И если заем­щик вдруг по каким-то при­чи­нам не смо­жет выпол­нять обя­за­тель­ства по кре­ди­ту, то банк дол­жен лег­ко реа­ли­зо­вать дан­ную квар­ти­ру.

Итак, какая недви­жи­мость под­хо­дит для зало­га бан­ку, и что необ­хо­ди­мо учи­ты­вать при выбо­ре квар­ти­ры:

• Жилье долж­но нахо­дить­ся в соб­ствен­но­сти у преды­ду­ще­го соб­ствен­ни­ка не менее 3‑х лет, ина­че при сто­и­мо­сти жилья свы­ше 1 000 000 руб­лей соб­ствен­ник дол­жен будет запла­тить 13% нало­га, и заем­щи­ку при­дет­ся дого­ва­ри­вать­ся о под­дел­ке доку­мен­тов о реаль­ной сто­и­мо­сти квар­ти­ры, а зна­чит и сум­ма ипо­те­ки будет замет­но ниже
• Квар­ти­ра долж­на соот­вет­ство­вать всем сани­тар­но-тех­ни­че­ским нор­мам, кото­рые обес­пе­чи­ва­ют без­опас­ность и здо­ро­вье жиль­цов
• Поме­ще­ние долж­но быть под­клю­че­но к газо­во­му, паро­во­му или элек­три­че­ско­му отоп­ле­нию по всем пра­ви­лам без­опас­но­сти
• В квар­ти­ре обя­за­тель­но долж­но быть холод­ное и горя­чее водо­снаб­же­ние
• Зда­ние долж­но пол­но­стью соот­вет­ство­вать поэтаж­но­му пла­ну БТИ, а все пере­пла­ни­ров­ки долж­ны быть ука­за­ны в схе­ме и уза­ко­не­ны
• Недви­жи­мость долж­на быть мак­си­маль­но лик­вид­ной, и рас­по­ла­гать­ся в чер­те горо­да.

Таким обра­зом, покуп­ка квар­ти­ры в ипо­те­ку – это непро­стой про­цесс, одна­ко при выпол­не­нии всех тре­бо­ва­ний сдел­ка будет надеж­ной, так как банк в дан­ном слу­чае высту­пит гаран­том без­опас­но­сти. Прак­ти­че­ски все рис­ки сво­дят­ся к нулю, посколь­ку при­об­ре­та­е­мое жилье про­хо­дит ком­плекс­ную про­вер­ку юри­ста­ми бан­ка и неза­ви­си­мы­ми экс­пер­та­ми. После такой тща­тель­ной про­вер­ки, заем­щик может быть уве­рен в лик­вид­но­сти и «чисто­те» недви­жи­мо­сти, и может не опа­сать­ся воз­ник­но­ве­ния непред­ви­ден­ных про­блем после при­об­ре­те­ния жилья.

(111 4,75 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/ipoteka/trebovanya.html

Какое жилье подходит для ипотеки?

Ипотечное жилье: ожидание и реальность

У банка, в который вы отправитесь за деньгами, будут требования не только к вам, но и к недвижимости, которую вы выберете. Поэтому необходимо знать, какое жилье можно взять в ипотеку, а какие варианты не подходят для этой цели.

Есть ряд основных требований, которые являются ключевыми при решении, подходит под ипотеку жилье или нет:

• недвижимость расположена в регионе банка;
• кредиты не выдаются на деревянные дома или квартиры, расположенные в домах с деревянными перекрытиями;
• аварийное жилье, дома под снос и реконструкцию не подходят под ипотеку;
• недвижимость должна быть оснащена всеми необходимыми для комфортной жизни коммунальными благами — водоснабжением, отоплением, электричеством и канализацией;
• жилье не должно быть «яблоком раздора», находиться под обременением или оспариваться в суде;
• план БТИ должен соответствовать реальности. Незарегистрированные перепланировки для банка неприемлемы;
• жилье должно быть свободно от зарегистрированных в нем ранее или по настоящий момент лиц, отбывших для исполнения военных обязанностей или в места лишения свободы. Такие квартиранты могут внезапно объявиться и предъявить свои права на ипотечную квартиру или дом.

Пытаться скрыть что-либо от банка бесполезно: сегодня проверить недвижимость «на вшивость» не так уж сложно благодаря открытой информации из ЕГРН. Что касается ранее прописанных лиц, эту информацию можно выяснить самостоятельно. Попросите у собственника получить полную выписку из домовой книги и выясните, чем занимаются на момент заключения сделки все, кто был в ней когда-либо зарегистрирован. Для оценки недвижимости и проверки соответствия плана БТИ реальному положению дел банк пришлет оценщика (разумеется, за ваш счет).

Новостройка по требованию

Доля новостроек, которые покупаются с помощью ипотеки, растет с каждым годом. Дело в том, что новостройка — отличный объект для инвестиций. Банки выдают кредиты только на аккредитованные ими новостройки. Сам факт аккредитации в банке, особенно в крупном, говорит о том, что:

• у застройщика все в порядке с разрешительной документацией, есть разрешение на строительство, проектная декларация, земля оформлена в собственность или арендована, и т.д.;
• компания-застройщик не имеет финансовых проблем, стройка не заморожена;
• соблюдаются заявленные сроки выполнения работ;
• компания уже зарекомендовала себя на рынке новостроек и не первый год успешно сдает объекты;
• продажи в ипотеку проходят по договору долевого участия (ДДУ). Этот способ наиболее безопасный и распространенный на сегодня.

Если новостройка имеет аккредитацию в неизвестных банках, стоит самостоятельно навести справки. Для привлечения клиентов недавно вышедшие на рынок кредиторы вполне могут упростить процедуру аккредитации. Ипотека — это надолго, поэтому вы должны быть уверены в каждой составляющей сделки.

Вторичное жилье в ипотеку

Пришла пора поговорить о том, какая квартира подходит под ипотеку на вторичном рынке. Новостройки устраивают не всех, потому что они исключают возможность сразу въехать в свое жилье. Почти всегда новоселья приходится ждать годами, а это чаще всего означает, что к платежам по ипотеке прибавляется коммерческая стоимость аренды жилья до сдачи объекта в эксплуатацию. При проверке вторички в банке особо обращают внимание на следующие моменты:

• поскольку срок кредита не может превышать 20-30 лет, важен процент износа здания. Если износ выше 60% по результатам экспертизы, вам придется искать другую квартиру;
• продавцом недвижимости не может быть ваш близкий родственник;
• если квартира была подарена или унаследована ее нынешним владельцем менее трех лет назад (три года — срок исковой давности, в течение которого можно оспорить сделку с недвижимостью).

А какие квартиры не подходят под ипотеку на рынке вторичного жилья? Вот несколько основных причин, которые делают жилье непривлекательным залогом для банка:

• квартира находится на цокольном этаже или в полуподвальном помещении;
• промышленные или коммерческие помещения не рассматриваются банком как объект ипотеки;
• квартира находится в старом фонде вторичного жилья — в хрущевке или другом доме 60-70 годов постройки.

Ипотека на невыделенные доли в коммунальных квартирах не практикуется, так как такой залог неудобен для банка. В случае необходимости продать жилье нужно будет получать разрешение у всех соседей, что неприемлемо для кредитора.

Дом, который построил Джек

А теперь разберемся, какое жилье подходит под ипотеку из сегмента отдельно стоящих домовладений. Очевидно, что бабушкины варианты с колодцем, печным отоплением, туалетом на улице и с грунтовой дорогой в паре сотен километров от областного центра сразу отпадают. А теперь некоторые нюансы, которые важны для банка при оценке дома в ипотеку:

• степень износа — не более 40-50%;
• канализация может быть не центральной, а местной (например, качественный септик), однако она должна быть «цивилизованной»;
• часть дома не приветствуется банками. Если имеется отдельный вход, и доля выделена, можно попробовать поискать кредитора, но это будет непросто;
• если дом построен из бруса или саманного кирпича, его возраст не должен быть выше 15 лет.

Помните, что частный дом стоит на участке, который тоже можно приобрести в ипотеку. Оформление дома и земли будет проводиться по отдельности. Банки предъявляют к земле под ипотеку ряд требований:

• участок должен принадлежать к землям под ИЖС или ЛПХ. Другие виды земель тоже рассматриваются, но в индивидуальном порядке;
• должно быть проведено межевание участка во избежание судебных разбирательств и претензий со стороны соседей;
• участок должен быть оформлен в собственность.

Если есть возможность приобрести участок за наличные, стоит ею воспользоваться.

Материнский капитал и военная ипотека

Как известно, материнский капитал часто используют в качестве первоначального взноса или для погашения уже существующей ипотеки. Однако не всякую ипотеку можно погасить материнским капиталом.

«А на материнский капитал и банковские средства мы купим домик в сельской глуши, и будем использовать его под дачу или для прописки», — так может сказать лишь неосведомленный человек. Жилье, в приобретении которого участвует материнский капитал, должно быть изолированным и отвечать принятым санитарно-техническим нормам.

Материнский капитал также нельзя использовать для приобретения земельного участка, дачи или апартаментов, поскольку такое использование противоречит целевому назначению субсидии — улучшению жилищных условий семьи.

Еще один распространенный вид жилищной субсидии — выплаты по военной ипотеке. Требования к жилью, которое можно приобрести по этой программе, указаны в законе о накопительно-ипотечной системе. В соответствии с ним требования к жилью для военной ипотеки аналогичны общим банковским требованиям.

Нередки случаи, когда клиенты, бравшие ипотеку с помощью средств НИС, увольняются из армии, и залог земельного участка является дополнительной страховкой для банка.

Экономим время и деньги

Как быть, если хочется и процент по ипотеке получить выгодный, и жилье приобрести именно то, которое вы сами выбрали, и с документами по ипотеке не бегать?

В каждом сегменте рынка недвижимости у банков есть свои претензии к объекту залога. Ответ один — обратитесь к специалистам рынка, ипотечным брокерам. В Санкт-Петербурге лучшие ипотечные брокеры трудятся в кредитно-консалтинговой компании «Ипотекарь». Они помогут вам на всех этапах ипотечной канители:

• собрать документы и подать заявку;
• получить гарантированное одобрение;
• выбрать лучшие условия ипотечного кредитования;
• сэкономить на ставке;
• найти жилье, которое вам понравится и 100% подходит под ипотеку;
• составить схему ипотечной сделки и провести ее на 5+.

Опыт показывает, что вы сэкономите больше, чем заплатите специалисту «Ипотекаря». А кроме того, вы сохраните ваши нервы и сможете использовать освободившееся время для других, не менее важных целей.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p579-kakoe_zhilje_podhodit_dlja_ipoteki/